中建三局南下深圳，51.79億元競得深圳龍華地塊丨基建新動能 ㉑
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道
建築業務利潤走低，中建旗下各局都在往地產行業拓展謀出路。
2月29日，據深圳公共資源交易中心消息，中建壹品與湖北文旅聯合體以51.79億元競得深圳龍華一宗地塊，成交樓面價23914元/平方米，溢價率0.19%。這宗地塊位於深圳龍華，建築面積爲21.7萬平方米，中建壹品聯合體的競爭對手只有一家，三輪競價後，其以溢價1000萬的價格奪得這宗宅地。
這是中建壹品一週內拿下的第二宗地。2月22日，中建壹品還以48.76億元的價格拿下北京大興區西紅門鎮地塊，溢價率15%。
作爲中建三局旗下的房地產開發投資平臺，中建壹品在迅速膨脹。自2021年成立以來，短短三年中建壹品已經飆升至行業前列。據官網披露數據，中建壹品目前開發及在投項目58個，累計完成投資額約1514億元。2023年前11個月，中建壹品的權益拿地金額排名Top16，銷售業績排行Top34。
中建壹品就是整個中建系的縮影。儘管中國建築旗下有中海地產這家最賺錢的房企彌補利潤的缺憾，但在建築業務利潤率偏低的當下，旗下各局也在積極轉型自救，房地產開發就是它們的折衷之選。
首進深圳
龍華民治的這宗地塊是深圳龍年首宗出讓的住宅用地。作爲一宗建築面積超過20萬平方米的地塊，其起拍價格並不低，爲約51.69億元，是龍華近年出讓宗地中總價靠前的地塊。
在出讓規則上，這宗地塊的規則相比以前的“雙限雙競”有明顯的放鬆。其採用“單限單競+搖號”方式出讓，即設置最高限制地價、當競買人報價達到最高限制地價時轉入現場搖號環節。
此外，這宗地塊在銷售價格上也並未作十分嚴格的要求。出讓公告稱，“地塊的普通商品住房銷售價格有關事宜，請意向競買人徑詢深圳市住房和建設局，在申請確認競買資格時競買申請人需提供《關於普通商品住房銷售價格的承諾函》（下稱‘《承諾函》’）。”
據21世紀經濟報道記者獲得的《承諾函》，在住房銷售均價上目前還留作空白，同時還要求意向購房者“將嚴格遵守深圳市房地產調控和商品住房銷售價格管理規定，開展銷售工作時執行政府主管部門確定的商品住房銷售均價上限要求”。
一位瞭解深圳市場的人士告訴21世紀經濟報道記者，“深圳近幾次土地出讓都沒有明確標註最高銷售限價，給房企留足了定價的空間。”
即便是限制條件已經基本鬆開，但真正的意向買家仍十分審慎。最終，這宗地塊僅吸引了兩家房企參拍，且僅僅經過三輪競價後就落槌。中建壹品、湖北文旅聯合體以51.79億元競得，綜合樓面單價約2.4萬元/平方米。
得益於競爭者人數較少，中建壹品得以首次進入深圳市場。
一位深圳房企投資部的人士測算認爲，以目前的樓面單價計，這宗地塊的最終售價只要超過5萬/平方米就“有得賺”。而這宗地塊目前周邊的一手在售住宅單價爲6-7萬/平方米的區間，這宗地塊或可帶來不錯的盈利。
不過，上述人士也提醒，這宗地塊的體量較大，區位條件一般，加上片區今年供應量較大，因此去化可能存在一定的壓力。“本地的國企央企都沒有去參拍，可以看出來對這宗地比較保守。”
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中建突圍
倚靠中建三局、從湖北走出的中建壹品，正在全國各地的一線城市攻城略地。在進入深圳之前，中建壹品最主要的戰場之一是北京。
根據中指研究院提供的信息，截至2023年年底，中建壹品在北京共獲得8宗地塊，總建築規模約80萬平方米。這些地塊讓中建壹品的規模迅速膨脹，根據克爾瑞統計數據，去年全年，中建壹品在北京共錄得90.26億元的銷售額，位列北京TOP12。
一位熟悉中建系地產開發的人士對21世紀經濟報道記者表示，中建各個局把北京市場看得很重要，因爲北京之前的土拍規則對經驗較少的房企比較有利，樓市安全邊界確實也比較高，去化很好，各個局都在競爭。“中建有建築鏈條的優勢，他們在北京做的產品也挺好，是我們的對標對象。”
在全國市場，中建壹品也在逐漸冒頭。根據克而瑞統計，2023年，中建壹品錄得333.1億元的全口徑銷售金額，排名第43位。
進入2024年，中建壹品在土地市場上繼續征戰。今年1月4日，中建壹品競得北京市豐臺一宗地塊，作價22.3億元；2月22日，中建壹品再有北京地塊進賬，斥資48.76億元。
地產行業尚未完全復甦，中建壹品此時殺入的邏輯值得深究。
可以觀察到的事實是，中建整個系統的利潤率處在非常低的水平。根據中國建築2023年三季報，其主營收入1.67萬億元,同比上升8.81%；歸母淨利潤436.53億元,同比上升0.27%；以此計算，中建的淨利潤率約爲2.6%。
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中建壹品所倚靠的中建三局，利潤表現也比較普通。中建三局是中建旗下營收排名靠前的工程局，去年全年，中建三局錄得年合同額和營業收入分別突破9000億元和4000億元大關。其全年利潤額尚未公佈，而根據中國建築的半年報，中建三局去年上半年的淨利潤爲67.1億元，與營收規模相比不在一個量級。
一位央企人士對21世紀經濟報道記者分析認爲，“房地產的利潤率現在還能有個6%~7%，相對建築業來說已經很不錯了。而且，中建有中海（中建旗下專門的房地產平臺）對比，中海一年利潤率差不多有17%，這種利潤在中建看來很值得去做。”
北上及南下，中建旗下最有競爭力的工程局中建三局開始與他們曾經的“甲方”同臺對壘。隨着土地儲備的增加，中建壹品銷售額和利潤額也有望邁上新的臺階，爲中建系整體的營收和利潤貢獻力量。